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从去年开始，随着韩国基准利率急剧上升，房地产市场陷入低迷，入市新房积压严重，房地产企业财务状况堪忧，银行坏账风险不断累加；二手房市场同样成交萎缩，特别是受到长租市场欺诈行为拖累，下半年不排除发生房价第二次大幅下滑的可能性。

据韩国国土交通部数据，以今年2月末为基准，韩国未出售新建住宅数达7.54万套，比一年前增加了约2倍。受新房销售不振影响，房地产企业财务状况持续恶化，特别是中小企业。据韩国银行统计，韩国连续3年营业利润无法负担贷款利息费用的中小房地产企业占比已达15%，比一年前上升了4.2个百分点。今年1月份至4月份，申报停业的房地产企业已达1080家。

与此同时，韩国四大商业银行的房地产贷款规模持续膨胀。截至2022年年底，四大商业银行为房地产企业提供的贷款余额达15.27万亿韩元(1元人民币约合191韩元)，比一年前增长了3.36万亿韩元，创下2013年以来的最高值。在高利率状况长期化、新房销售持续低迷的背景下，商业银行已经预见到坏账风险加大的可能性，开始主动提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商业银行坏账准备金转入额达到7594亿韩元，比一年前增加了14倍以上。

国家政策银行也开始着手应对房地产金融风险。韩国产业银行日前宣布中断部分“地区开发房地产项目融资”。相对于传统的以借款企业的整体信用度和能力为基础进行的贷款，项目融资更侧重于行业的未来收益性。目前，居住设施开发项目已被产业银行排除在项目融资核准范围之外，说明在韩国金融机构眼中，韩国房地产市场未来风险已大于收益。

韩国的二手房市场同样不容乐观。据首尔房地产信息广场统计，今年3月份，首尔公寓的实际交易量为2980套，远不及往年3月份少则三四千套、多则八九千套的交易量，但这已是2020年8月份以后的最高交易量。尽管一些媒体预测韩国二手房市场已到了由跌转涨的临界点，但大多数韩国人仍不急于出手购买，市场观望气氛浓厚。

一种称为“传贳”的租房制度近年来快速推升了韩国房地产市场的热度。该制度要求租方将房价的30%至80%作为保证金交给房主，按合同约定可以少缴甚至不缴月租，租期一般为2年至3年，期满后房主需全额退还保证金。

传贳虽是租房制度，实际上与购房息息相关。例如一个房产投资人原本可以用手中的10亿韩元购买1套住房，但通过传贳方式出租，他可以在签订购房合同后先出租这套住房，拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这样1套二手房的实际支付金额只有2亿韩元，10亿韩元可以让他购得5套类似的住房。然而，传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。

加之近期韩国接连爆出房主因财务状况恶化，将已抵押给债权人的房产再次以传贳方式出租，骗取租客押金的案件。韩国人选择传贳租房越来越谨慎，租客越来越难寻找，导致押金额大幅下滑，房主因无法偿还到期租客的押金陷入窘境。

在这种情况下，韩国出现了一个奇怪现象，房主因无力支付传贳押金，需每月向租户支付一定的金额，形成一种“逆向房租”。而且韩国长租市场无法返还传贳押金的比例有不断提升的趋势，部分房主迫于租户资金返还压力或无力承受“逆向房租”，只得选择廉价出售房产，传贳制度对房地产市场的反噬作用正在显现。

很多专家预测，传贳欺诈受害问题和“逆向房租”问题在下半年可能继续“发酵”，韩国房价在跌落第一个低谷之后，很可能被廉价抛售带落至第二个低谷，发生“双谷衰退”的可能性不能排除。

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